مقايسه بازدهي بازار مسكن با ساير گروه هاي دارايي سرمايه اي

مطابق آمار، در طول ده سال گذشته رشد قيمت مسكن به دنبال رشد سريع قيمت آهن آلات ساليانه حدود 30 درصد بوده است، اين در حاليست كه تورم حدود 22 درصدي را داشته ايم. اين بدان معناست كه رشد حقيقي قيمت مسكن و قيمت آهن آلات مصرفي به طور سالانه 8 درصد گزارش شده است. در مورد زمين اين عدد به 34 درصد مي رسد كه مقدار نسبتاً بالايي در مقياس تجمعي محسوب مي گردد. اما در بخش اجاره، رشد حدوداً 21 درصدي را شاهد بوده ايم كه همسو با تورم بوده است. بنابراين مطابق انتظار ميزان رشد اجاره بها با درامد مردم پيش رفته است. اما رشد مسكن و زمين همچون ديگر گروه هاي دارايي سرمايه اي مانند بورس و طلا از تورم پيشي گرفته است. لازم به ذكر است در بين گروه ها، بازار سرمايه با رشد حدود سالانه 56 درصد بيشترين رشد را تجربه كرده است. آيا سرمايه گذاري در مسكن خوب است اشكال سرمايه گذاري در حوزه مسكن شامل دو حوزه كلي 1) ساخت و ساز و توليد مسكن و 2) خريد و نگهداري زمين يا مسكن مي باشد، كه هر كدام ريسك هاي خود را دارا هستند و رابطه مستقيمي بين ريسك و بازدهي وجود دارد. هر چقدر اين ريسك بيشتر باشد ميزان بازدهي هم ممكن است بيشتر باشد. حوزه ساخت و ساز كه به دليل افزايش قيمت آهن و مصالح ساختماني داراي ريسك بيشتري مي باشد و به همين دليل 20 درصد سود بيشتري نسبت به خريد و نگهداري مسكن، مازاد بر افزايش قيمت زمين و تورم دارد. اما به هر شكل نوع اول يعني ساخت و ساز مسكن ريسك بيشتري را دارد چرا كه سرمايه گذار بايد عمليات دشوارتري را طي كند تا به هدف سرمايه گذاري يعني ساخت مسكن برسد. در بين انواع ساختمان ها نيز ريسك واحدهاي تجاري بيش از واحدهاي اداري و پس از اين دو كمترين ريسك مربوط به واحدهاي مسكوني مي باشد. چرا كه واحدهاي مسكوني هميشه داراي مشتري هستند و حداقل به راحتي درامد مستاجر را مي توان از آن ها فراهم كرد بنابراين هميشه ميزان تقاضا براي اين ملك ها تقريبا ثابت است و نوسان زيادي ندارد. در صورتي كه واحدهاي اداري و تجاري ممكن است در مقاطعي به علت ركود دچار مشكل در تقاضا (به دليل اثر نوسانات ارزي و تحريم ها بر روي كسب و كارها) باشند و شرايط بحراني را داشته باشند. از طرفي افزايش تعداد واحدهاي تجاري در ايران ريسك اين نوع سرمايه گذاري را نيز بيشتر كرده است. اين افزايش به گونه اي است كه مطابق آمار به طور مثال در تهران براي هر 4 خانوار يك واحد تجاري وجود دارد و بسياري از واحدهاي تجاري حتي در پاساژهاي مهم خالي و بدون متقاضي هستند. در شرايط طبيعي واحدهاي مسكوني، اداراي و تجاري به ترتيب 5، 6 و 8 درصد بازدهي اجاره دارند كه در حال حاضر اين نسبت براي واحدهاي تجاري برقرار نيست و به نظر هم نمي آيد چشم انداز خوبي داشته باشد.. به طور كلي رشد قيمت زمين بيشتر از قيمت مسكن بوده است اما بايد در نظر داشت كه در حالت مسكن درامد اجاره نيز به دارايي افزوده مي شود در حالي كه در زمين اين ظرفيت وجود ندارد. اولويت بندي پارامترهاي مورد نياز در خريد متراژ و مكان واحدهاي ساختماني اينكه واحدهاي با متراژ كوچك يا بزرگ، تهران يا شهرستان و حتي كدام مناطق تهران براي سرمايه گذاري مناسب تر است در ديد بلند مدت و كلي مطابق آمار تفاوت قابل ملاحظه اي نخواهد داشت اما مي تواند موضوعاتي از جمله پتانسيل و زير ساخت رشد شهر، ميزان عرضه و تقاضا و تراكم و محدوديت هاي موجود در ساخت و ساز تأثير گذار باشد. به طور مثال در تهران مناطق يك، دو و پنج بيشترين رشد را داشته اند كه به دليل مستعد بودن براي پيشرفت بيشتر نسبت به ساير مناطق تهران مناسب تر بوده است و در مقابل مناطقي كه داراي بافت فرسوده بيشتري بوده اند كمترين رشد را داشته اند. نكته حائز اهميت ديگر اين است كه آمارهاي ثبت شده اين باور كه رشد واحدهاي كوچكتر بيشتر بوده است را رد مي كند و كيفيت پتانسيل رشد شهر بيشترين تأثير را خواهد داشت. مزاياي سرمايه گذاري در بازار مسكن محافظت سرمايه در برابر تورم  مسكن نياز اساسي، هميشگي و بنيادي خوانوارها است كه تقاضاي مشخصي هميشه وجود دارد. با نگاه اين موضوع در سطح جهاني مشخص مي شود بيشترين رشد دارايي ها در طول يك قرن گذشته به خصوص در شهرهاي بزرگ روي رشد قيمت مسكن بوده است. مطالعات نشان داده است كه اين روند در حال رشد نيز مي باشد. سرمايه گذاري كم ريسكي است. قابليت استفاده براي خانواده كه منجر به داشتن ثبات و آرامش خاطر مي گردد. منبع بسيار خوبي براي گرفتن اعتبار مالي و اجتماعي براي خانوار محسوب مي شود. امكان وثيقه گذاري و وام گيري در هنگام تهيه مسكن وجود دارد كه يك اهرم مالي بسيار مهم ايجاد مي كند و ميزان بازدهي را بسيار بالا مي برد. همچنين در دوره هاي تورمي و چرخه هاي رشد قيمت مسكن اين تفاوت بين بخش مسكن و ساير بخش ها محسوس تر مي شود. عدم تأثير نه چندان زياد نوسانات فصلي در بلند مدت براي سرمايه گذاري در اين حوزه معايب سرمايه گذاري در مسكن براي حضور در حوزه سرمايه گذاري در مسكن، دارايي نسبتاً قابل توجهي نياز است و با اعداد كوچك نمي توان وارد اين بازار شد. نقد شوندگي نسبتاً پاييني دارد (البته در شهرهاي بزرگ بسيار بهتر از شهرهاي كوچك مي باشد) داراي ريسك هاي حقوقي و قانوني مي باشد كه براي سرمايه گذاري كوتاه مدت محدوديت ايجاد مي كند. حوزه مسكن داراي چرخه هاي قيمتي مي باشد به گونه اي كه ممكن است چند سال وارد ركود شده به گونه اي كه در اين سال ها رشد واقعي قيمت مسكن منفي مي شود كه اين موضوع ريسك هايي را به همراه خواهد داشت. زمان ورود به اين بازار در كشور ما بسيار حائز اهميت است. پارامتر تعيين كننده در اين موضوع چرخه هاي ركود و رونق بازار مسكن مي باشد. در كشور ما اين چرخه ها كه به طور تقريباً منظم معمولاً يك دوره 6 ساله مي باشند شامل 4 سال ركود و 2 سال رونق هستند. البته گاهي اوقات اين الگوها تغيير مي كند اما به طور كلي در چند دهه اين چرخه تكرار شده است. بنابراين اگر كسي بتواند اين زمان ها را تشخيص دهد و در ابتداي دوره رونق يا انتهاي دوره ركود وارد اين بازار بشود سود بسيار مناسب و مطمئني مي تواند كسب كند. اما به طور كلي در حوزه مسكن بايد بيشتر نگاه بلند مدت داشت چرا كه داراي ثقل سنگين تري نسبت به ديگر بازارهاي سرمايه گذاري در كشورمان مي باشد. در حال حاضر طبق چرخه تكرار شده قبلي بايد ابتداي ركود در اين بازار باشد اما با توجه به تورم بالاي كشور و افزايش سرسام آور دارايي هاي سرمايه اي در طول دو سال گذشته، هنوز آن چنان ركود ديده نشده است به گونه اي كه در سه ماه گذشته قيمت مسكن 50 درصد رشد داشته است اما در ميزان ساخت و ساز و مقايسه رشد قيمت مسكن با ساير دارايي ها (با حذف تورم موجود) علائم ركود ديده مي شود. با توجه به قيمت ها به نظر حباب قيمتي خاصي در مسكن مشاهده نمي شود و كاهش قيمت مسكن در آينده با پارامترهاي اقتصادي موجود بسيار بعيد به نظر مي رسد. منبع : مركزآهن